[음식과 사람 2016-11 P.50 Law Info]

권리금 1억 원을 내고 식당을 빌린 임차인 K 씨.

계약 당시 임대인에게 계약기간을 5년으로 유지해줄 것을 요구했고 임대인은 우선 계약기간을 2년으로 하되, 월세만 조정하고 계약은 5년까지 갱신해주겠다고 약속했다. 그런데 2년 후 계약 갱신을 거절했다면?

"일정 기간 임차권을 보장하겠다는 약정하에 권리금을 지급했으나 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지된 경우 임대인은 남아 있는 기간에 비례하여 권리금을 반환할 의무가 있습니다."

editor 문형우 변호사(법무법인 양헌)

Q. 식당 건물을 임차하면서 권리금 1억 원을 지불했습니다. 그리고 이를 회수할 기간을 보장받기 위해 건물주에게 계약기간을 5년으로 할 것을 요구했으나, 건물주는 중간에 월세를 조정할 필요가 있다고 하면서 일단 계약기간을 2년으로 하되 계약기간이 만료되더라도 월세만 조정할 뿐 계약은 5년까지 갱신해주겠다고 약속했습니다.

그런데 최초 계약기간 2년이 지나자 건물주는 구청으로부터 주차장법 위반으로 고발을 당한 사실 등 여러 사정을 들면서 계약 갱신을 거절하였습니다. 이 경우 제가 지불한 권리금을 반환받을 수 있나요?

A. 상가를 임대차할 때 지불하는 ‘권리금’은 그 점포가 갖는 인지도나 위치상의 이점 같은 무형의 재산적 가치를 일정 기간 동안 이용하는 대가라고 볼 수 있습니다.

따라서 당초 약정한 기간 동안 임차인이 그 점포를 유효하게 이용한 경우에는 권리금 반환 문제가 발생하지 않으며, 임차인은 자신의 임차권을 타인에게 양도하거나 전대함으로써 그 권리금 중 전부 또는 일부를 회수할 수 있습니다.

한편, 임차인이 권리금을 회수할 기간을 확보하기 위해 임대차 기간을 5년으로 해줄 것을 요구했는데, 임대인이 월세 조정 문제를 들면서 일단 임대차 기간을 2년으로 하되 그 기간이 만료되더라도 월세만 조정한 후 계약을 갱신해주겠다고 제의해 계약기간을 2년으로 정했다면, 임대인이 임차인의 권리금 회수를 보장해준 것이라고 볼 수 있다는 것이 판례입니다.

하지만 이 경우 주의해야 할 것은 임대인이 계약을 갱신해주겠다는 약정을 했다는 것을 객관적으로 입증할 수 있어야 한다는 점입니다.

즉, 임대차계약서에 ‘계약이 만료되더라도 월세만 조정한 후 2회까지는 계약을 갱신한다’는 취지의 조항을 삽입하거나 계약 체결 시에 제3자를 입회시켜 임대인의 계약 갱신 보장 의사를 확인하도록 하고, 향후 분쟁이 발생할 경우 그 제3자로 하여금 증언을 하도록 하는 것이 임대인의 약정을 입증하는 방법이 될 것입니다.

그리고 만일 임대인이 그 소유 건물에 관한 행정법규 등을 준수하지 못함으로써 계약 갱신이 불가능하게 된 경우, 이는 임대인의 귀책사유에 해당하므로 법적으로 임대인이 일방적인 계약 갱신을 거절한 것과 동일하게 취급할 수 있습니다.

그렇다면 본 사안에서 건물주가 주차장법 위반으로 고발당한 사실 등을 들면서 임대차계약 갱신을 거절한 것은 당초 약정을 위반해 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈한 것으로 볼 수 있으므로, 건물주는 임차인에게 권리금을 반환해야 할 의무가 있다고 할 것입니다.

그러나 이 경우 반환해야 할 범위는 당초 수수한 권리금 전액이 아니라 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈한 기간에 비례하여 계산해야 한다는 것이 판례이므로, 이 사안의 경우 귀하가 반환받을 수 있는 금액은 당초 보장하기로 했던 5년 중 임대차가 이뤄지지 못한 3년분에 해당하는 6000만 원이 될 것입니다.