[음식과 사람 2017-2월호 P.35 Law Info]

임대차기간 만료 후에도 건물주가 보증금 반환을 미루기에,

점포에서 2개월간 더 식당 영업을 하다가 다른 건물로 이사한 H 씨.

그로부터 2개월 뒤, 건물주가 보증금을 돌려주면서 4달치 월세를 빼고 지급했는데….

임대차 보증금을 반환받을 때까지 임차인이 점포를 계속 점유하기는 했으나 실제로 영업이 이뤄지지 않은 경우에는 임차인이 점포를 사용해 이익을 얻었다고 볼 수 없으므로 그 기간 동안의 차임을 지급할 의무가 없습니다.

editor 문형우 변호사(법무법인 양헌)

Q. 2016년 3월 31일로 임대차기간이 만료됐는데도 건물주가 재정 상태가 어렵다는 이유로 보증금 반환을 차일피일 미루기에 저도 점포를 계속 점유하면서 2달간 계속 식당 영업을 하다가, 5월 31일 비품을 모두 반출하고 다른 건물로 이사를 하면서 기존의 점포는 문을 닫고 열쇠만 보관해왔습니다.

그런데 건물주가 7월 31일경 보증금을 반환하면서, 임대차기간 만료 후 제가 4달 동안 계속 점포를 점유한 것이 부당이득에 해당한다며 그 기간 동안의 월세를 뺀 나머지 금액만 지급했는데, 과연 건물주의 주장이 맞는 것인지요?

A. 임대차기간이 만료된 경우 임차인의 건물 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 서로 동시에 이행돼야 하므로, 만일 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우에는 임차인 역시 건물의 반환을 거절할 수 있으며, 이를 ‘동시이행의 항변권’이라고 합니다.

이처럼 임차인이 동시이행의 항변권을 행사해 건물의 반환을 거부하고 있는 동안 그 점포에서 계속 영업을 한 경우에는 그 기간 동안 부당이득을 취한 것이 되므로 나중에 반환받을 임대차 보증금에서 이 부당이득분을 공제해야 합니다.

반대로, 임차인이 점포를 계속 점유하기는 했지만 실제로 영업을 하지 않은 경우에는 임대차 목적물을 사용해 실질적인 이익을 얻었다고 볼 수 없어 부당이득 반환 의무가 성립되지 않으므로 그 기간 동안의 월세를 보증금에서 공제할 수 없다는 것이 판례입니다.

그렇다면 문의하신 사안의 경우 귀하가 동시이행의 항변권을 행사해 점포를 계속 점유하면서 영업을 한 2016년 4월 1일부터 5월 31일까지의 2달치 월세는 보증금에서 공제하는 것이 합당하지만, 실제로 영업을 하지 않은 채 열쇠만 보관한 6월 1일부터 7월 31일까지의 2달치 월세는 보증금에서 공제할 수 없습니다. 따라서 귀하는 건물주에게 2개월분 월세에 해당하는 금액을 추가로 지급해달라고 요구할 수 있습니다.

그런데 이처럼 실제로 영업이 이뤄졌는지에 따라 임차인의 부당이득 성립 여부가 결정되는 것은 위 사례와 같이 임대인이 보증금의 반환을 거부해 임차인이 동시이행의 항변권을 행사한 경우에만 해당됩니다.

만약 임대차기간이 만료돼 임대인이 보증금을 반환하겠다고 하는데도 임차인이 부당하게 점포의 반환을 거부하는 경우에는 적용되지 않는다는 점에 주의할 필요가 있습니다.

예컨대, 임대인이 밀린 월세와 전기세 등을 적정하게 산정해 보증금에서 공제한 후 나머지 금액을 제시했음에도 임차인이 그 금액이 잘못됐다고 주장하면서 점포 반환을 거부하고 다른 건물로 이사를 한 경우라면, 비록 기존 점포에서 계속 영업을 하지 않았다고 하더라도 임차인은 그 점유한 기간 동안의 월세에 해당하는 금액을 배상할 의무가 있고, 임대인은 해당 금액을 보증금에서 공제할 수 있습니다.