[음식과 사람 2017-10 P.49 Law Info]

시내에 위치한 A 음식점. 주위에 높은 건물이 없어 멀리 북한산이 바라보일 만큼 내다보이는 경관이 훌륭합니다. 그런데 최근 식당 바로 앞에 고층건물 공사가 진행되고 있습니다. 이에 건축공사가 식당의 조망권을 해치고 영업에도 지장을 초래하게 될 것을 우려한 음식점 주인이 건축주에게 이를 항의하며 공사 중단을 요구했지만 받아들여지지 않았다고 하는데요….

경관의 조망은 특정 장소가 외부를 조망하는 데 특별한 가치를 가지고 있어서 이를 향유하는 것을 주목적으로 하여 그 장소에 건물이 건축될 정도로 그 조망이 사회 통념상 독자적인 이익으로 인정되는 경우에 비로소 법적인 보호 대상이 되는 것입니다.

editor 문형우 변호사

Q. 저는 시내의 상업지구 중심에 식당을 운영하고 있는데 주위에 높은 건물이 없어서 멀리 북한산이 바라보이는 훌륭한 뷰(View)를 자랑하고 있습니다. 그런데 최근 저희 식당 바로 앞에 새로 고층건물이 들어서면서 이런 경관을 다 가려서 저희 영업에 지장을 주지 않을까 우려되어, 해당 건축주에게 항의했으나 이미 적법한 건축 허가를 받아 진행하는 공사이므로 문제가 없다는 대답만 받았습니다.

하지만 제가 알아본 결과 부산 해운대 달맞이고개의 어떤 레스토랑이 조망권을 주장해 그 앞의 건물 신축을 무산시킨 사례가 있다고 하는데, 제 경우에도 동일한 법리를 적용할 수 있지 않나요?

A. 판례에 따르면, 어떤 경관이나 조망이 법적 보호의 대상이 되려면 특정 장소가 외부 조망에 있어 특별한 가치를 가지고 있어서 그 조망의 향유를 주된 목적으로 건물이 건축될 정도로 독자적 중요성을 가져야 하고, 그 정도에 이르지 못하는 경우에는 법적인 권리로 주장할 수 없다는 입장입니다.

또한 경관조망권의 침해가 위법한 가해 행위에 해당되는지 여부는 그 경관의 내용과 피해 건물의 위치, 주변 상황, 용도뿐만 아니라 그 조망이 영업상 이익에 밀접하게 결부돼 있는지 여부 등을 종합적으로 고려해 결정해야 합니다.

이런 기준에 입각해볼 때, 부산 해운대 달맞이고개의 경우 절벽에서 바다를 내려다보는 수려한 경치가 이곳의 명성을 이루어낸 핵심적 가치이고 따라서 여기에 건축된 숙박업소나 음식점들은 거의 모두 이런 경관과 조망을 향유하기 위해 이 장소에 건축된 것으로 볼 수 있으며, 이곳에 내방하는 고객들에게도 이러한 경관의 조망은 서비스의 질이나 음식 맛을 능가하는 중요한 선택 요소가 됩니다. 그렇다면 이러한 조망 이익은 당연히 해당 업소들의 영업상 이익과 밀접하게 결부돼 있다고 하겠습니다.

반면, 도심지에 있는 상가건물의 경우 애당초 경관의 조망을 향유할 목적으로 그 자리에 건축된 것이 아니고, 지금 당장은 양호한 조망을 갖추고 있다고 하더라도 이는 주위에 높은 건물이 아직 없다 보니 요행히 누리게 되는 반사적 이익에 불과할 뿐입니다. 또 주변에 다른 건물이 신축 또는 증축될 가능성은 언제나 예상할 수 있는 것이므로 그 조망 이익이 법적 보호의 대상이 된다고 보기는 어렵습니다.

이렇게 볼 때, 달맞이고개의 음식점이 경관조망권을 주장해 그 앞의 건물 신축을 막을 수 있었던 것은 충분히 수긍할 수 있으나, 귀하가 운영하는 식당에 대해서도 동일한 결론이 내려질 것이라고 단정하는 것은 무리입니다.

다만, 그 고층건물이 지나치게 시야를 가려 하늘이 제대로 보이지 않을 정도라면 경관조망권과는 구별되는 ‘일조권’ 내지 ‘천공조망권(개방감)’을 근거로 건물의 신축을 금지시키거나 층수를 낮춰달라고 주장해볼 여지는 있을 것입니다.

[문형우]

서울대 법대와 동 대학원을 거쳐 45회 사법시험에 합격하면서 변호사의 길을 걷고 있다. 대한민국 1호 로펌인 법무법인 양헌에서 다양한 소송사건을 진행했다. 숨은 맛집을 발굴해내는 취미가 있다.