[음식과 사람 2018-2 P.51 Law Info]

쇼핑몰 푸드코트의 점포를 계약했는데 ▲매년 임대료 인상 ▲임대차 등기 청구권 무행사 ▲임대료 두 달 연체 시 계약 해지 등 임차인에게 불리한 조항이 많이 있습니다. 이 조항들이 법적으로도 유효한지요?

대규모 상가 건물에서와 같이 모든 임차인에게 공통 적용되는 약관으로 임대차계약이 체결되는 경우 임차인에게 지나치게 불리한 조항은 약관규제법상의 불공정 약관에 해당해 무효가 될 수 있습니다.

editor. 문형우 변호사

Q. 저는 어떤 쇼핑몰 푸드코트의 점포를 임차하면서 관리단이 제시한 양식으로 계약서를 작성했는데, 내용을 보니 “임대인이 상가운영위원회와 협의를 거쳐 상가 활성화 정도에 따라 매년 임대료를 인상할 수 있다”는 조항, “임차인이 민법상의 임대차 등기 청구권을 행사하지 않는다”는 조항, 그리고 “임차인이 기간 만료 1개월 전까지 계약 갱신을 요구하더라도 임대료가 2개월분 이상 연체된 경우에는 계약이 연장되지 않는다”는 조항 등 임차인에게 불리한 내용이 다수 포함돼 있었습니다. 이러한 조항들이 과연 유효한가요?

A. 쇼핑몰과 같은 대규모 상가의 관리 주체가 임차인들과의 계약에 공통적으로 사용하기 위해 마련한 계약서 양식은 일종의 약관으로서 약관규제법의 적용을 받으며, 이 경우 임대인은 동법상의 ‘사업자’가 되고 임차인은 ‘고객’의 지위에 있게 됩니다.

그런데 임대차계약서에서 임대인이 상가 활성화 정도에 따라 매년 임대료를 인상할 수 있도록 규정하는 것은 그 기준이 추상적이고 불명확할 뿐만 아니라, 개별 임차인의 사정이나 영업 상황을 고려하지 않은 채 임대인이 일방적으로 정당한 범위를 초과해 모든 임차인의 임대료를 일률적으로 인상할 수 있도록 하는 것이므로 약관규제법상 “급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하는 조항”에 해당해 무효라는 것이 판례입니다.

또한 민법은 임차인의 권리와 보증금 반환을 보장하기 위해 임차인의 청구에 따라 임대차를 등기하는 제도를 마련해두고 있는데, 임대차계약서에서 이러한 임차인의 등기 청구권을 제한하는 약정을 하는 경우에도 약관규제법이 금지하는 “법률에 따른 고객의 권리를 상당한 이유 없이 배제하거나 제한하는 조항”으로서 무효라고 판시하고 있습니다.

반면 차임 연체를 이유로 하는 임대인의 계약 갱신 거절에 대하여는 법원이 이와 다르게 판단하고 있습니다. 즉, 상가임대차보호법상으로는 3기에 해당하는 차임을 연체한 것이 계약 갱신 거절 사유로 되어 있지만, 민법은 임차인이 2기의 차임을 연체한 경우 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있고, 위 두 조항은 각각 독립적으로 적용된다는 것이 판례의 태도입니다.

따라서 계약서에서 2개월분 차임 연체를 계약 갱신 거절 사유로 규정하더라도 이는 민법에 따른 임대인의 해지권을 명문화한 조항으로서 무효라 할 수 없는 것입니다.

요컨대, 임차인에게 불리한 조항이라 하여 무조건 무효가 되는 것은 아니며, 그 효력 유무는 개별적으로 따져보아야 합니다.

[문형우] 서울대 법대와 동 대학원을 거쳐 45회 사법시험에 합격하면서 변호사의 길을 걷고 있다. 대한민국 1호 로펌인 법무법인 양헌에서 다양한 소송사건을 진행했다. 숨은 맛집을 발굴해내는 취미가 있다.