[음식과 사람 2018-10 P.49 Law Info]

임차인은 임대차기간 동안 투입한 인테리어,

집기 설치비용 등을 어느 범위까지 회수할 수 있나요?

임차인이 임대차 목적물을 사용하면서 투입한 필요비 또는 유익비를 상환받거나 부속물에 대한 매수청구권을 행사하려면 그것이 임차인의 영업상 특수 목적을 위한 것이 아니라 건물 자체의 가치 또는 편익을 증대시키는 것이라야 합니다.

editor. 문형우 변호사

제가 운영하던 식당 건물의 임대차기간이 만료돼 건물을 넘겨주고자 하는데, 임대차기간 동안 투입한 인테리어 비용이나 집기 설치비용 등은 어느 범위까지 회수할 수 있는지요?

건물 임차인이 건물 사용 과정에서 투입하게 되는 비용으로는 필요비, 유익비, 부속물을 들 수 있습니다. 필요비는 건물의 보존을 위해 지출한 비용을 말하고(예컨대 수리비), 유익비는 건물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 지출한 비용을 의미합니다. 부속물이란 건물 사용의 편익을 위해 건물에 부속시킨 물건을 뜻합니다. 이 중 유익비와 부속물은 건물의 가치 내지 편익을 증대시키는 점에선 공통적이지만, 부속물은 건물의 구성 부분이 되지 않는 독립된 물건이라는 점에서 차이가 있습니다.

이러한 비용이 보상의 대상이 되려면 객관적으로 건물 자체의 가치 내지 편익을 증가시키는 것이어야 하므로 임차인의 특수 목적에 사용하기 위해 지출된 비용은 여기에 포함되지 않습니다. 또한 유익비의 경우 건물의 증가된 가치가 보상 시점까지 잔존하고 있어야 합니다.

판례에 나타난 경우를 살펴보면 벽면이나 천장에 부착된 합판과 타일, 식당 출입문, 문틀, 상하수도, 전선, 페인트칠, 소방시설, 정화조시설 등은 독립된 물건이 아니라 건물의 구성 부분이므로 매수청구권의 대상이 아니며, 경우에 따라 유익비 상환청구권의 대상이 될 수 있을 뿐입니다. 또한 취사용 보일러, 닥트, 찬장, 조리대, 주방용 수도, 가스, 카운터, 점포 장식, 실내 전등(샹들리에), 계단 전기 등은 독립된 물건이긴 하지만 식당 영업이라는 특수 목적을 위해 설치된 시설에 불과하므로 매수청구권의 대상이 될 수 없다는 입장입니다.

반면 1~2층을 연결하는 계단, 전기시설, 환기시설, 냉방시설 등은 건물 자체의 객관적 편익을 증대시키는 부속물로서 매수청구권의 대상이 됩니다.

주의할 점은, 임대차계약에서 “임대차 종료 시에 임차인이 모든 시설을 원상 복구하고 일체의 비용 보상을 청구하지 않는다”는 내용의 약정을 하는 경우가 많은데, 필요비나 유익비에 대해선 이러한 상환 포기 약정도 유효하지만 부속물에 대해선 이러한 약정 자체가 무효가 되므로 임차인은 여전히 매수청구권을 행사할 수 있다는 것입니다.