Law Info

법률 정보

Q 상가의 임대차기간 만료에 맞춰 식당을 확장 이전하려고 다른 점포의 임대차계약을 완료했습니다. 하지만 기존 임대인이 자금 사정이 좋지 않아 당장은 보증금을 돌려줄 수 없다고 하는데, 안전하게 보증금을 돌려받을 방법은 없을까요?

A 임대차기간이 만료됐음에도 임대인이 자금 사정 등을 이유로 보증금을 반환하지 않고 있는 경우 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청해 보증금에 대한 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

editor 문형우 변호사

제가 2016년부터 임차해온 상가의 임대차기간 만료에 맞춰 식당을 확장 이전하려고 다른 점포를 물색한 후 임대차계약과 인테리어 공사 등을 완료했습니다. 그런데 기존 임대인이 자금 사정이 좋지 않다며 당장은 보증금을 돌려줄 수 없다고 합니다. 이 경우 제가 상가를 명도한 후에도 안전하게 보증금을 확보할 수 있는 방법은 무엇인지요? 만일 제가 기존 상가를 임차하고 있던 기간에 새로 제3자의 근저당권이 설정된 경우엔 어떻게 되는지요?

상가 임차인이 점포를 인도받고 그 주소에 사업자 등록을 하면 제3자에 대해 자신의 임차권을 주장할 수 있는 대항력이 생기고, 여기에 더해 관할 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받으면 자신의 보증금에 대해 저당권을 설정받은 것과 마찬가지의 우선변제권을 취득합니다.

그러나 이러한 대항력과 우선변제권이 유지되려면 임차인이 해당 상가를 계속 점유하고 있어야 하며, 이를 임대인에게 명도하는 순간 이러한 권리는 소멸하게 되므로 문의하신 사안과 같이 보증금을 아직 반환받지 못한 상태에서 임대차 목적물을 명도해야 할 사정이 발생한 경우엔 위와 같은 우선변제권을 대신할 다른 담보권을 확보할 필요가 있습니다.

우선, 임대인이 이러한 담보권 설정에 협조하는 상황이라면 귀하의 보증금반환채권을 피담보채권으로 하는 근저당권을 설정받거나 임대차 등기를 하면 될 것입니다. 그러나 임대인이 협조를 거부하는 경우엔 귀하 단독으로는 근저당권 또는 임대차 등기가 불가능하며, 만일 귀하의 임대차기간 동안에 금융기관 등 제3자의 담보권이 설정돼 있는 상태라면 귀하가 새로 근저당권이나 임대차 등기를 하더라도 후순위로 밀리게 돼 보증금 확보에 문제가 발생할 수 있습니다.

이러한 경우를 대비해 상가임대차보호법은 임차권등기명령 제도를 마련해두고 있는데, 이는 대항력이나 우선변제권을 유지하고 있는 상태에서 자신의 임차권을 등기해달라고 건물 소재지 관할법원에 신청하는 제도로서, 임대인의 협조 없이 임차인 단독으로 할 수 있습니다.

이에 따라 일단 임차권 등기가 이뤄지면 그 이후엔 임차인이 건물을 명도해 점유를 상실하거나 사업자 등록을 말소하더라도 대항력과 우선변제권을 계속 주장할 수 있고, 그 순위 역시 동일하게 유지되므로 임대차기간 동안 새로 등기된 제3자의 근저당권 등과 같은 권리에 대항해서도 여전히 우선권을 주장할 수 있습니다.