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임대인의 귀책사유로 계약이 해지된 경우의 법률관계
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승인 2019.06.07  10:23:09
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[음식과사람 2019.06 P.39 Law Info]

   

 

임대인의 계약 불이행으로 영업신고를 하지 못해 계약 해지에 이른 경우 임차인은 보증금과 권리금의 반환 외에 시설비 등 손해의 배상까지도 청구할 수 있으나, 약정된 임대차기간 동안의 영업이익 상실분이나 위자료의 배상은 청구할 수 없습니다.

 

Q : 전 임차인의 폐업신고가 이뤄지지 않아 영업신고 수리가 안 되고 있는데, 어떻게 해야 할까요?

저는 식당을 운영하기 위해 어떤 점포를 보증금 3000만 원, 권리금 500만 원, 월세 120만 원에 2년간 임차하는 계약을 체결한 후 영업신고를 하려고 한국외식업중앙회 지회를 방문했더니 종전 임차인이 아직 폐업신고를 하지 않아 저의 회원 등록이 안 된다는 답변을 받았습니다.

그래서 임대인에게 이를 알리고 해결을 요구하자 임대인은 자신이 2개월 내에 책임지고 해결할 테니 기다려달라고 하면서 계약서에 “허가사항 문제 발생 시 임대인이 책임진다”는 특약사항을 추가했습니다.

그러나 2개월 후에도 여전히 폐업신고가 되지 않아 제가 전 임차인에게 직접 연락했더니 자신은 임대인과의 분쟁이 해결되지 않은 상태이므로 절대 폐업신고를 해줄 수 없다는 것입니다. 이 경우 제가 임대차계약을 해지하고 보증금과 권리금을 반환받을 수 있나요. 손해배상은 어느 범위까지 받을 수 있는지요. 

본 건과 같이 전 임차인의 폐업신고가 이뤄지지 않아 귀하의 영업신고 수리가 안 되고 있다면 이는 해당 점포를 사용·수익할 수 없는 상태로서 민법이 규정하는 임대인의 사용·수익 보장 의무 불이행에 해당한다고 할 것입니다. 왜냐하면 영업신고가 되지 않은 상태로 영업하는 경우 무허가영업으로 형사처벌을 받게 되는데, 이러한 위험을 임차인으로 하여금 감수하도록 강요할 순 없기 때문입니다.

따라서 귀하는 이 경우 임대인의 계약상 의무 불이행을 이유로 계약을 해지할 수 있으며, 본 사안에선 계약서에 특약조항까지 추가됐으나 설사 그러한 조항이 없다 하더라도 결론은 달라지지 않습니다. 이처럼 임대인의 귀책사유로 계약이 해지된 경우 임차인은 기존에 지급한 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있고, 권리금도 임대인의 사정으로 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하게 된 경우이므로 역시 임대인이 반환 의무를 부담합니다. 

다만 권리금의 경우 전액이 아니라 계약기간 중 귀하가 영업을 수행한 기간에 비례하는 부분을 공제한 나머지 기간에 대응하는 부분만 반환받을 수 있습니다. 또한 귀하가 임대차계약이 유효하리라 믿고 지출한 인테리어 등 시설비의 경우도 그것이 통상적인 범위를 넘지 않는 수준이라면 임대인으로부터 배상받을 수 있습니다. 다만 임대차 해지로 당초 계약기간 동안에 떠안게 된 영업이익 상실분이나 정신적 손해의 경우 입증이 극히 어려우므로 배상 청구가 받아들여지지 않는 것이 보통입니다.

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