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상가임대차보호법의 적용을 받는 임대차계약의 범위보호받을 수 있는 임대차 보증금 기준
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승인 2019.07.02  12:00:29
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[음식과사람 2019.07 P.50 Law Info]

   

상가임대차보호법은 보증금이 일정 금액 이하인 임대차계약에만 적용되며, 사업자등록 시에 제출한 임대차계약서와 실제 임대차계약의 내용이 다른 경우엔 사업자등록 신청서에 첨부한 임대차계약서에 따라 그 적용 여부가 결정됩니다.

editor 문형우 변호사

 

Q. 상가임대차보호법에 따라 보호받을 수 있는 임대차 보증금은 얼마까지인가요? 만일 사업자등록 신청서에 첨부한 임대차계약서상의 보증금과 실제 보증금의 금액이 다른 경우 어느 금액이 기준이 되는지요.

A. 상가임대차보호법은 모든 임차인에게 적용되는 것이 아니라 동법 시행령이 규정하는 일정 금액 이하의 보증금을 설정한 임대차계약에만 적용됩니다. 이는 이른바 기업형 자영업자를 보호 대상에서 제외하고자 하는 취지인데, 이러한 적용 기준이 되는 보증금액도 지역별 부동산 시세를 고려해 차등적으로 규정돼 있으며, 올해 4월부터 보증금액이 대폭 인상됐습니다.

즉, 서울은 9억 원, 부산과 수도권의 인천(일부), 의정부, 구리, 남양주(일부), 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥은 6억9000만 원, 그 외 광역시와 세종시 및 수도권의 파주, 화성, 안산, 용인, 김포, 광주는 5억4000만 원, 그 밖의 지역은 3억7000만 원입니다. 그런데 만일 보증금 외에 월세가 책정돼 있으면 월세 금액의 100배를 보증금에 더해서 계산해야 합니다. 예컨대 서울에서 보증금 6억 원에 월세 400만 원이 책정돼 있는 경우 환산금액이 10억 원(6억 원+400만 원×100)이 되므로 위 기준을 초과하게 되며, 이 경우 10억 원 중 9억 원만 보호를 받는 것이 아니라 애당초 적용 대상에서 제외되는 것입니다.

아무튼 어떤 임대차계약이 일단 동법의 적용 대상이 된다면 그다음으로는 대항력과 우선변제권이 문제되는데, 대항력이란 임대인이 그 건물을 제3자에게 팔거나 임대를 주더라도 기존 임차인이 여기에 대항해 계약기간 동안은 그 점포를 계속 점유할 수 있는 (쫓겨나지 않을) 권리를 의미하며, 우선변제권은 그 건물이 경매에 넘어가게 됐을 때 임차인이 순위에 따라 그 경매대금에서 자신의 보증금을 받아갈 수 있는 권리를 의미합니다. 위의 대항력은 임차인이 점포를 인도받고 여기에 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 효력이 생기며, 우선변제권은 해당 임대차계약서에 관할 세무서장으로부터 확정일자를 받음으로써 확보할 수 있습니다.

그런데 어떤 사정으로 사업자등록 신청서에 첨부한 임대차계약서의 보증금액과 실제 보증금액이 다른 경우가 발생할 수 있는데, 이 경우엔 사업자등록 신청서에 첨부된 임대차계약서상의 보증금을 기준으로 동법의 적용 여부를 결정해야 한다는 것이 판례의 입장입니다. 즉, 서울에서 사업자등록 신청 당시 제출한 계약서에 보증금이 10억 원으로 기재돼 있다면 실제 보증금이 8억 원이라 하더라도 보호 대상이 되지 못하는 것입니다. 왜냐하면 상가 건물에 이해관계가 있는 제3자(예컨대 담보대출을 해주는 은행 등)는 관할 세무서장에게 신청해 해당 임차인의 사업자등록 신청서 및 첨부 서류를 열람하고 이를 통해 거래상의 판단을 하게 되는데, 만일 이렇게 공시돼 있는 정보가 아니라 이면적으로 약정돼 있는 거래 조건에 따라 동법의 적용 여부가 결정된다면 제3자의 입장에선 거래의 안전이 극히 위협받기 때문입니다.

 

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