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상가 분양 시 수익 보장 광고의 법적 성질
음식과사람  |  food7916@hanmail.net
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승인 2019.11.18  10:56:39
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[음식과사람 2019.11 P.49 Law Info]

 

   

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

저는 어떤 상가건물의 푸드코트에 점포 하나를 분양받았는데, 분양 광고에서는 이 상가에 복합쇼핑몰이 조성돼 2019년 5월 개장 예정으로 전문경영인에 의한 위탁경영을 통해 월 200만 원 이상의 수익을 보장한다고 홍보했습니다. 계약을 체결할 때도 업체 담당자가 동일한 내용으로 설명했으나 계약서는 업체가 미리 준비한 양식으로 돼 있어 이런 내용이 기재되지는 않았습니다. 그런데 정작 개업을 해보니 복합쇼핑몰 개장은 기약이 없는 상황이고 매출은 부진해 적자만 계속되고 있는데, 이 경우 제가 분양회사를 상대로 계약 불이행을 이유로 한 손해배상을 청구할 수 있는지요.

우선 ‘청약’과 ‘청약의 유인’을 개념상 구분할 필요가 있습니다. 청약은 그 내용대로 계약을 체결하겠다는 확정적 의사표시인 반면, 청약의 유인은 계약 체결을 유도하기 위해 향후의 사업 전망이나 의견을 표명하는 것에 불과할 뿐 그것이 그대로 계약의 내용이 되는 것은 아닙니다.

이러한 맥락에서 분양 광고에서 복합쇼핑몰 조성을 홍보하고 분양 계약 체결 시 그 내용을 설명한 사실이 있다 하더라도 계약서에 그러한 내용이 기재되지 않았다면 해당 광고 및 설명은 청약의 유인에 불과할 뿐 분양 계약의 내용이 되는 청약이라고 볼 수 없습니다. 따라서 분양회사가 상가를 복합쇼핑몰로 조성하거나 일정한 수익을 보장할 의무를 부담한다고 볼 수 없다는 것이 판례입니다.

또한 광고를 하면서 거래상의 중요사항을 신의성실 의무에 비춰 비난받을 정도의 방법으로 허위 고지한 경우엔 기망행위에 해당한다고 할 것이나, 그 광고에 다소의 과장 또는 허위가 수반되고 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙상 시인될 수 있는 한도를 넘지 않는 경우엔 기망성이 결여된다는 것이 법원의 판단입니다. 즉, 상가와 같이 그 용도가 특정된 특수시설을 분양받을 경우 그 운영을 어떻게 하고 수익은 얼마나 될 것인지와 같은 사항은 투자자 스스로의 책임과 판단하에 결정될 성질의 것이므로 분양회사가 복합쇼핑몰을 조성하고 전문경영인에 의한 위탁경영을 통해 일정 수익을 보장한다는 취지의 광고를 했다고 하여 이것이 곧 수분양자들을 기망한 것이라고 보긴 어렵습니다.

요컨대 계약서에 명문화되지 않은 광고 내용이 향후 실현되지 않았다고 하여 분양회사에 사후적으로 법적 책임을 물을 수 있는 가능성은 상당히 희박하다고 하겠습니다.

 

   

음식과사람 food7916@hanmail.net

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