[음식과사람 2023.09. P.37 Law Info] 법률 정보

상가임차인이 차임을 3기에 이르도록 연체하는 경우 임대차계약 해지 또는 갱신 거절을 당할 수 있고, 권리금 회수 기회를 보장받지 못할 수도 있습니다.

editor 문형우 변호사

불황으로 매출이 부진한 탓에 상가의 월세가 밀려 있는 상황입니다. 이런 상태가 계속되는 경우 임차인이 어떤 불이익을 받게 되나요?

차임(월세) 지급 의무는 일종의 금전채무이므로 이를 연체하는 경우 지연이자가 발생하게 되는데 계약상 연체이자율이 정해져 있다면 그에 따르고, 그렇지 않으면 상법상 연 6%의 법정이자율이 적용되며, 만일 소송이 제기됐다면 소장 송달 시점부터 연 12%의 지연이자율이 적용됩니다.

그러나 계속적인 차임 연체는 더 본질적으로 임대차계약의 존속에 영향을 미치게 되는데, 상가임대차보호법은 연체액이 ‘3기의 차임액에 달하는 경우’를 그 기준으로 삼고 있습니다.

여기서 ‘연체액이 3기’라고 함은 현재 연체돼 있는 합산금액을 의미하며, 과거 연체 금액의 누계를 의미하는 것은 아닙니다. 그리고 연체가 연속해서 3기 동안 이뤄질 필요는 없으며, 간격을 두고 한 번씩 미납된 금액이 누적돼 3기분이 현재 연체돼 있으면 여기에 해당하게 되는데, 구체적으로 다음과 같은 효과가 규정돼 있습니다.

첫째, 임대인에게 계약 해지권이 발생하는데, 이 경우 사전에 이행을 최고하거나 상당한 기간을 부여할 필요 없이 바로 계약을 해지할 수 있습니다. 그런데 계약서에서 이보다 짧게 ‘2기의 차임이 연체되면 계약을 해지할 수 있다’고 규정하는 경우 이는 상가임대차보호법 위반으로서 무효입니다.

둘째, 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 앞서 본 계약 해지의 경우 현재 연체 상태에 있어야 하지만, 이 계약 갱신 거절권은 그 시점에 연체 상태가 아니더라도 과거에 연체액이 3기에 이른 사실이 있으면 행사할 수 있다는 점에서 차이가 있습니다. 즉 심각한 연체 전력이 있어 신뢰하기 어려운 임차인과의 계약을 강요할 수 없다는 취지입니다.

셋째, 임차인은 자신이 주선한 신규 임차인으로부터 권리금을 회수할 기회를 보장받지 못하게 됩니다. 이 역시 현재 연체가 없더라도 해당 연체 전력이 있기만 하면 적용되는 조항인데, 차임 연체와 권리금 회수를 연계하는 것은 부당하다는 점에서 이 조항이 위헌이라고 주장하는 헌법소원이 제기된 바도 있으나 헌법재판소는 이를 합헌으로 판단했습니다.

차임 지급 의무를 심각하게 불이행한 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차계약을 체결해야 한다면, 이는 신뢰를 잃은 기존 임차인과 사실상 계약을 갱신하는 것과 다르지 않기 때문입니다.