[음식과사람 2023.10. P.45 Law Info]

비주거용 건물의 일부를 주택의 목적으로 사용한다 하더라도 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다. 또한 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위해 부속된 물건은 유익비상환청구권이나 부속물매수청구권의 대상이 아닙니다.​

editor 문형우 변호사

저는 3층 건물의 2층을 임차해 삼계탕집을 운영하고 있는데, 그 안의 작은 방 2개는 주거용으로 쓰고 나머지 방 3개와 홀 및 주방은 영업용으로 사용해왔습니다. 이 경우 제가 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있나요? 또한 임차 당시 약 2000만 원을 들여 보일러, 방문틀, 주방 내부, 가스, 전등, 페인트 도색 등의 공사를 했고 현재도 잔존가치가 1500만 원 정도 되는 것 같은데 임대인으로부터 이를 보상받을 수 있나요?​

같은 건물의 일부가 주거용과 영업용으로 함께 사용되는 경우가 종종 있습니다. 이 경우 주택임대차보호법이 적용되는지 여부는 경우를 나누어 살펴봐야 합니다.

​판례에 의하면, 처음부터 주택으로 지어진 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우엔 주택임대차보호법의 적용을 받는 주거용 건물에 해당한다는 입장이지만, 반대로 비주거용 건물에서 주거 목적으로 일부를 사용하는 경우엔 이를 주거용 건물이라 할 수 없으므로 위 법의 보호 대상에서 제외된다고 판단했습니다.

​왜냐하면 위 법률의 입법 목적은 국민의 주거생활 안정을 보장하는 것인데, 비주거용 건물의 대부분을 영업용으로 쓰면서 일부만 주거용으로 쓰는 경우는 이러한 입법 목적에서 벗어나 있기 때문입니다.

​한편 문의하신 경우처럼 임차인이 영업을 위해 건물에 인테리어 공사비를 지출한 사례에서, 판례는 그 건물의 본래 용도와 임차인의 이용 실태 등을 고려할 때 이 비용은 어디까지나 임차인이 자신의 영업을 위해 투입한 것이지 건물의 보존을 위하거나 객관적 가치를 증가시키기 위한 것이 아니므로 이를 필요비 또는 유익비로서 임대인에게 반환을 청구할 수는 없다고 판시했습니다.

​즉 비록 상당한 금액의 잔존가치가 남아 있다 하더라도 이는 식당 영업을 함에 있어서 도움을 주는 것일 뿐 건물 그 자체의 평가가액을 높이는 것은 아니라는 것입니다.

​또한 이것은 민법상 부속물매수청구권의 대상도 되지 않습니다. 부속물이라는 것은 건물의 사용에 객관적 편익을 가져오는 물건으로서 건물의 구성 부분으로 되지 않은 것을 의미하는데, 페인트 도색이나 방문틀의 경우 이미 건물의 구성 부분이 되어 독립한 물건으로 보긴 어렵고, 보일러나 가스조리기구 등은 식당 영업이라는 임차인의 특수한 목적에 사용하기 위해 부속시킨 물건이므로 역시 여기에 해당하지 않기 때문입니다.