[음식과사람 2023.12. P.53 Law Info] 법률 정보

임대차계약 체결 당시 임대인이 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지한 경우 임차인의 계약갱신요구권이 제한될 수 있습니다.

editor 문형우 변호사 

2년 기간으로 점포를 임차한 후 제가 계약갱신요구권을 행사했는데, 갱신 계약서를 작성할 때 임대인이 재건축 계획을 저에게 알려주면서 다음 번 갱신은 불가하다고 말했습니다. 이 경우 2차 갱신은 할 수 없는 건가요?

상가건물임대차보호법은 임차인에게 계약갱신요구권을 인정함으로써 특별한 사정이 없는 한 10년까지는 계약기간을 보장하고 있으나, 예외 사유로서 임대인이 임대차계약 체결 당시 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지한 경우엔 계약 갱신을 거절할 수 있다고 규정하고 있습니다.

여기서 ‘임대차계약 체결 당시’라는 것이 최초 계약을 의미하는 것인지 갱신계약도 포함하는지가 문제가 될 수 있는데, 만일 최초 계약만 의미한다고 보는 경우 2017년 1월 1일에 2년 기간으로 최초 계약을 체결하고 이후 계약갱신요구권을 행사해 2019년 1월 1일에 갱신계약을 할 때 임대인이 재건축 계획을 고지했다 하더라도 임차인은 2021년 1월 1일에 다시 갱신을 주장할 수 있습니다.

그러나 위 ‘임대차계약 체결 당시’에 갱신계약도 포함되는 것으로 본다면, 동일한 사례에서 임대인은 2021년 1월 1일자 계약 갱신을 거절할 수 있을 것입니다.

이에 관하여 법무부는 갱신계약도 포함한다는 취지로 유권해석을 한 바 있으나, 이후 내려진 하급심 판결에서는 위 조항의 ‘임대차계약 체결 당시’는 최초 계약만 의미하는 것으로 판단한 바 있습니다.

왜냐하면 상가건물임대차보호법이 최장 10년의 임대차기간을 보장하고 있으므로 통상적으로 임차인이 최초 계약을 체결할 때에는 그 정도 기간까지 임대차가 유지될 것으로 상정하고 인테리어 비용 등 투자를 진행하는데, 최초 계약 당시 고지되지 않았던 재건축 사유 때문에 2차 갱신이 불가능해진다면 위와 같이 임대차기간을 보장한 취지가 몰각되면서 임차인의 지위가 매우 불안해지기 때문입니다.

따라서 문의하신 사례의 경우 임대인이 최초 계약 시에는 재건축 계획을 고지하지 않고 1차 갱신 시점에 비로소 고지했으므로 귀하는 여전히 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 봐야 합니다.

다만 상가건물임대차보호법이 규정하는 계약 갱신 예외 사유 중엔 건물의 노후 또는 훼손으로 안전사고 우려가 있는 경우도 포함돼 있으므로, 만일 대상 건물의 안전진단 결과 E등급이나 중요 부분에 D등급을 받은 경우 재건축 고지 여부와는 별개로 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있다는 점을 유의할 필요가 있습니다.