사무실 건물 1층에 대한법률구조공단 임대차분쟁조정위원회가 있다. 출퇴근하며 무엇을 하는 곳인지 궁금했다. 홈페이지를 봤다. 자영업을 하는 임차인들의 법률 분쟁을 처리하는 곳이다.

소규모 자영업자는 상가건물을 임차해 영업하는 경우가 많다. 임차인은 영업이익 외에도 재산적 가치가 있는 것들이 있다. 임차 목적물에 설치한 영업 시설과 비품, 영업을 통해 얻은 신용과 영업상 노하우, 단골손님 등 유무형적 가치 등이 여기에 해당한다. 영업이익 이외의 권리에 대해 지급하는 비용을 '권리금'이라고 한다.

임차인은 돈을 주고 해당 권리에 대한 권한을 얻지만, 임대인의 입장에선 권리금을 인정하기 쉽지 않은데서 문제가 발생한다. 임차인과 임대인의 입장 차에서 권리금은 부동산임대차분쟁 발생원인 1위다.

과거에는 권리금을 법으로 보호하지 않았다. 하지만 2018년 10월 임대차보호법이 개정돼 유무형적 가치를 법이 인정하기 시작했다. 임차인은 일정한 요건을 충족하면 임대차계약 과정에서 유무형의 재산적 가치를 회수할 수 있다.

최근 상가임대차계약 기간이 끝났더라도 세입자들이 권리금을 회수할 수 있도록 건물주가 이를 보호해야 한다는 대법원의 판결이 등장해 관심을 모았다. 5년여 간 상가를 빌려 음식점을 운영한 A씨는 계약 만료 직전 다른 사람에게 음식점을 넘기면서 1억4000만원 상당의 권리금을 받기로 했다. 이후 A씨는 건물주 B씨에게 새로운 세입자와 계약을 해달라고 요청했다.

하지만 B씨는 "해당 상가를 재건축해야 한다"며 계약 체결을 거부했다. 결국 다음 세입자가 들어오지 못하면서 A씨는 권리금을 받지 못했다. 이에 A씨는 건물주인 B씨가 권리금 회수를 방해해 막대한 경제적 손해를 입었다며 소송을 제기했다.

1심과 2심은 B씨의 손을 들어줬다. 2심 재판부는 임대차 기간이 지났기 때문에 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없고, B씨가 A씨의 권리금 회수를 보호할 의무가 없다고 판단했다. 그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 A씨가 B씨를 상대로 청구한 권리금회수방해 손해배상청구소송에서 "계약갱신요구권과 권리금 회수 관련 조항은 입법 취지와 내용이 다르다"며 1, 2심 판결을 뒤집었다.

권리금 또는 임대보증금 등 임대인과 임차인은 분쟁이 생기면 법원으로 달려가 민사 소송을 하게 된다. 근래에는 판결보다는 조정에 의한 해결이 강조되면서 조정전치주의가 적용되지 않는 민사소송에서도 조정 절차로 회부되는 경우가 늘고 있다.

그러나 모 변호사에 따르면 법원에서 이루어지는 조정 절차가 임대인과 임차인에게는 만족스럽지 않을 때가 많다고 한다. “서로 이런저런 이유로 충분히 다투다 마지막으로 법원까지 온 것인데, 무리하게 조정에 회부하는 경우도 문제지만, 조정이 이루어지는 과정에서도 시간상 제약 때문에 당사자가 여유를 갖고 충분히 이야기할 수 없거나, 조정이 이루어지는 곳 역시 법원이기 때문에 당사자가 자유롭게 하고 싶은 말을 다하지 못하는 경우도 많다.

특히, 정확한 사실관계도 파악하지 못한 채 무조건 반씩 양보하라거나, 여전히 법리적인 판단만을 앞세우는 조정위원을 만나게 되면 조정은커녕 당사자 간 감정의 골만 깊어지게 된다”는 것이다.

소송보다는 분쟁을 조정하기 위해 ‘상가건물임대차보호법’은 상가건물임대차와 관련된 분쟁을 심의조정하기 위해 ‘대한법률구조공단’ 지부에 상가건물임대차분쟁조정위원회가 2019년 4월 설립됐다.

또한 특별시 · 광역시 등 지방자치단체는 지역 실정을 고려해 조정위원회를 둘 수 있도록 규정하고 있다. 이러한 조정위원회는 이용 절차도 간소하고, 조정 성공률도 높다. 비용도 전혀 들지 않는다고 하니 구독자들이 적극적으로 이용했으면 좋겠다.